همه چیز درباره پیش خرید ملک در روسیه
فهرست این مطلب
پیش خرید ملک در روسیه
پیش خرید ملک در روسیه معمولا برای ایرانیان اقدامی ریسکی و پرخطر به نظر میرسد. اما آیا پیش خرید ملک در روسیه با خطر کلاهبرداری همراه است؟ برای دریافت پاسخ سوالات خود در رابطه با پیش خرید ملک در روسیه با این مطلب همراه باشید.
پیش خرید ملک در بازار اولیه روسیه: نحوه پرداخت و میزان ریسک سرمایه گذاری
پیش خرید ملک در روسیه عموما در بازار اولیه ملک صورت میگیرد. یعنی خریدار، ملک را مستقیما از شرکت سازنده (انبوه ساز) خریداری میکند و طی مدتی بین چند ماه تا چند سال آن را تحویل میگیرد.
نحوه پرداخت مبلغ پیش خرید ملک، با توجه به قوانین دقیق و حساب شده ی روسیه در این مورد، بسیار امن است.
طبق قوانین روسیه پولی که بابت پیش خرید ملک در روسیه پرداخت میشود تا زمان تحویل ملک در اختیار شرکت سازنده قرار نمیگیرد. این مبلغ به حساب واسط (Escrow) بانک کارگزار واریز میشود و شرکت سازنده تا زمانی که ملک را تحویل ندهد اجازه استفاده مستقیم از آن را نخواهد داشت. در واقع یک ارگان ثالث بر سلامت معامله نظارت کرده و در صورتی که شرکت سازنده، ملک را تا تاریخ مقرر شده تحویل ندهد پول خریدار را تماما پس میدهد.
امنیت این سیستم به حدی بالاست که حتی در صورتی که شرکت سازنده ورشکست شود پول خریدار کاملا امن خواهد بود و به او بازگردانده میشود.
بعد از پرداخت مبلغ پیش خرید، قرارداد در تنها ارگان ملی ثبت اسناد در روسیه (Rosreestr) ثبت شده و در آن ذکر میشود که شرکت سازنده متعهد است تا تاریخ مقرر ملک را تحویل دهد. ثبت این قرارداد حکم سند ملک را دارد. مزیت این سند موقت، قابل معامله بودن آن است. به شکلی که خریدار میتواند حتی پیش از تحویل گرفتن ملک، آن را بفروشد.
همانطور که مشاهده میکنید با توجه به نظارت دقیق دولت بر معاملات ملک در بازار اولیه و امنیت سیستم پرداخت، پیش خرید ملک در روسیه با کمترین ریسک کلاهبرداری همراه است.
سند ملک در روسیه
هنگام خرید ملک در ایران، با انواع مختلفی از سند روبرو هستیم و مراجع مختلفی نیز در ثبت سند و انتقال مالکیت نقش دارند. این تنوع بالای سند، ریسک کلاه برداری، جعل سند، فروش مال غیر و… را تا حد زیادی بالا میبرد.
در حالی که در روسیه تنها یک مرجع رسمی ثبت سند به نام Rosreestr وجود دارد که تمام خدمات آن آنلاین و برای عموم قابل دسترسی است. استعلام سند ملک از طریق وبسایت Rosreestr در هر ساعت از شبانه روز به راحتی قابل دریافت است و خریدار ملک میتواند با استعلام دقیق ملک مورد نظر خود در روسیه، از سلامت کامل ملک و عدم وجود مشکل حقوقی یا فنی اطمینان حاصل کند.
اسناد در این سایت به دو شکل سند کوتاه و سند مفصل قابل دسترسی هستند. سند کوتاه اطلاعاتی کلی همچون کد کاداستر ملک (کد یکتا برای هر واحد ملکی)، اطلاعات مالک و نوع مالکیت وی را نشان میدهد. سند مفصل جزئیات بیشتری دارد شامل اطلاعات خاصی همچون محدودیتهای ملک در ساخت و ساز، شرایط رهن و… است.
با توجه به اینکه این اطلاعات در هر لحظه و به صورت آنلاین قابل پیگیری است ریسک کلاهبرداری های مربوط به ثبت و انتقال سند به صفر میرسد.
هر دو نوع سند ملک از طریق وبسایت Rosreestr به صورت فایل PDF قابل دانلود است. همچنین با توجه به تعریف شدن امضای الکترونیک در روسیه، فایل الکترونیک سند را نیز میتوان دریافت کرد.
نسخه فیزیکی سند نیز قابل سفارش است. بعد از ثبت سفارش، نسخه مهر شده سند به صورت فیزیکی برای مالک ارسال میشود. توجه داشته باشید این سند چاپی روی سربرگ خاصی چاپ نشده و هولوگرام یا نشانه خاص دیگری ندارد.
در واقع نسخه فیزیکی سند، تنها برای ارائه به برخی ادارات کاربرد دارد و حتی در صورت گم شدن آن هیچگونه مشکلی متوجه مالک نخواهد شد. چرا که تمامی جزئیات سند بر روی وبسایت به صورت ثبت شده وجود دارد. اعتبار اصلی سند از طریق فایل الکترونیک آن سنجیده میشود و نسخه فیزیکی جز در موارد خاص اعتباری ندارد.
پیش خرید ملک در بازار ثانویه
به طور کلی پیش خرید ملک مختص زمانی است که ملک هنوز آماده تحویل نیست. بنابراین میتوان گفت که کلمه پیشخرید در بازار ثانویه ملک معنا ندارد.
برخی از افراد مایل هستند قبل از سکونت در ملک مورد نظرشان تغییرات و تعمیراتی روی آن انجام دهند. در این صورت یا ملک را با مبلغ پایینتر خریداری میکنند و سپس خودشان تغییرات مورد نظر را انجام میدهند و یا اینکه تغییرات را خود فروشنده قبل از تحویل ملک انجام میدهد.
در این حالت فروشنده و خریدار قولنامه ای بین خودشان تنظیم میکنند که طبق شرایط آن، خریدار مبلغی به عنوان بیعانه میپردازد و فروشنده نیز موظف است طی مدت زمان خاصی تغییرات را انجام بدهد و پس از انجام تعمیرات و تحویل ملک میتواند باقی مبلغ را دریافت کند. برخی نیز سند پیش خریدشان از شرکت سازنده را به فرد دیگری می فروشند. اما در همه ی این موارد چیزی که بین خریدار و فروشنده تنظیم میشود نوعی قولنامه (ПДКП) است و سند پیش فروش نامیده نمیشود.
قولنامه نوعی قرارداد است که به صورت دستی بین دو شخص قابل تنظیم است. هر چند امکان ثبت در محضر هم برای آن وجود دارد اما تفاوت خیلی زیادی میان تنظیم محضری و دستی آن وجود ندارد. در صورتی که طرف مقابل قولنامه را امضا کرده و امضای او با امضای شناسنامه‌اش مطابقت داشته باشد قولنامه دستی هم سندیت دارد. در روسیه، امضای افراد در شناسنامه و پاسپورت ثبت میشود.
مزایای پیش خرید ملک در روسیه
پیش خرید ملک در بازار اولیه روسیه برای خریدار، در صورتی که عجله ای برای سکونت در ملک نداشته باشد بسیار به صرفه و سودمند است. از زمانی که مبلغ ملک را پرداخت میکنید تا زمانی که ملک را تحویل میگیرید حتما ملک با افزایش قیمت مواجه شده است.
تا حدی که پیش خرید ملک و فروش آن با قیمت بالاتر یک بیزنس پر سود است. امنیت معامله، تحویل ملک به صورت نوساز و کلید نخورده، قابل معامله بودن سند پیش خرید و نظارت دولت بر معاملات از مزایای دیگر پیش خرید ملک در روسیه است.
تحویل ملک پیش خرید شده به صورت جعبه خالی در روسیه
در روسیه رایج است که برخی شرکت های سازنده، ملک را به صورت یک اتاق بتنی خالی تحویل میدهند. این اتاق عملا تنها شامل سقف، کف و دیوار است و مواردی همچون پارکت و در و پنجره باید توسط خریدار ملک نصب شوند.
این شکل از تحویل ملک، مزایای زیادی دارد. خریدار میتواند ملک را زودتر تحویل گرفته و تغییرات را با سلیقه و کیفیت مد نظر خودش انجام دهد. همچنین از آنجا که قیمت این نوع ملک ارزانتر است، اگر سرمایه خریدار محدود باشد می تواند ملک را به این صورت تحویل گرفته و در فرصت مناسب سایر تغییرات را روی آن انجام دهد. البته توجه داشته باشید که طبق قوانین روسیه، مالک برای ایجاد برخی تغییرات روی ملک باید حتما مجوز داشته باشد. در صورتی که کارشناس مربوطه تایید کند که تغییرات مد نظر، مغایرتی با قوانین داخلی آپارتمان ندارد مالک میتواند مجوز تغییرات را دریافت کند.
یکی دیگر از بیزینس های پر سود حوزه املاک در روسیه به این شکل است که فرد ملک را به صورت جعبه خالی از شرکت سازنده خریداری می کند و سپس با انجام تغییرات و نصب موارد لازم ملک را با ارزش افزوده و قیمت بالاتر به فرد دیگری می فروشد.
در برخی موارد هم شرکت های سازنده، ملک را به صورت کاملا آماده تحویل مشتری میدهند. این شرکت ها عموما چند الگوی مشخص شده برای دکوراسیون دارند که خود خریدار هنگام ثبت نام برای پیش خرید میتواند از بین آنها انتخاب کند.
پیش خرید اقساطی ملک در روسیه
آیا میتوان ملک را در روسیه به صورت اقساطی پیش خرید کرد؟ در اکثر موارد پاسخ این سوال مثبت است. خریدار در ابتدای کار شصت الی هفتاد درصد مبلغ ملک را پرداخت میکند و حتی سند موقت پیش خرید هم به نام او تنظیم خواهد شد؛ اما باید طی قرارداد دیگری به شرکت سازنده تعهد بدهد که طی مدت زمان خاصی باقی پول قرارداد را پرداخت خواهد کرد. اگر تا مدت زمان مقرر شده این مبلغ پرداخت نشود شرکت سازنده مبلغ اندکی را به عنوان جریمه کسر کرده و مبلغ اولیه را به حساب خریدار برگشت خواهد زد. در این صورت سند پیش خرید هم فسخ خواهد شد.
توجه داشته باشید که در فرآیند خرید اقساطی ملک در روسیه فاصله ی بین آخرین قسط تا تاریخ تحویل ملک باید حداکثر شش ماه باشد تا در صورتی که خریدار اقساط را به طور کامل پرداخت نکرد شرکت سازنده فرصت داشته باشد ملک را به خریدار دیگری بفروشد. بنابراین برای املاکی که تحویل آنها حدودا شش ماهه است امکان خرید اقساطی وجود ندارد.
شکل دیگری از خرید اقساطی ملک در روسیه دریافت وام مسکن از بانک است. در روسیه افراد می‌توانند با توجه به شرایط مالیشان از بانک وام مسکن بگیرند اما متاسفانه در حال حاضر این امکان برای ایرانیها فراهم نیست.
لیست شرکت های معتبر سازنده ملک در روسیه
پروژه های ساخت ملک در روسیه عموما به صورت انبوه و توسط چند شرکت معتبر انجام میشود. لیست برخی از این شرکتها به شرح زیر است:
- PIK
- SAMOLET
- Ingrad
- MITs
روس مارکت با چند دهه سابقه همکاری با این شرکتها و فعالیت در زمینه خرید و فروش ملک در روسیه آماده خدمات رسانی به شما عزیزان است.
